"Alev Yıldızkoparan" ile ilgili toplam 15 soru bulunmuştur.
Toplam 52451 kişi soruları okumuştur.

İnşaat sektörünün yaşadığı dar boğazı anlatan İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Başkanı Nusret Suna, "İnşaatlar durmuş vaziyette.Nusret Suna, Türkiye genelinde konut fazlası olduğuna dikkat çekerek, "Türkiye geneline baktığımız zaman milyon mertebesinde ihtiyaçtan fazla konut var. İstanbul'a baktığımız zamanda da, İstanbul'un şu andaki konut sayısının yüzde 30-40'ı ihtiyaçtan fazla. Muazzam derecede satılığa çıkarılmış boş duran konut var.

KONUT RESESYONU BAŞLADI!.. Anektodal veri ya da duyum üzerine makale yazmayı sevmem. FÖŞ olarak evrensel bir itibarım var, yazdıklarımın arkasında duramayacaksam, yazmam. Elimdeki resmi veriler konut sektörünün resesyona girdiğini ve uzun süre çıkamayacağını söylüyor bana. Çok yüksek oranda yerli girdi kullanan ve ekonominin mıknatıs işkolu konutta resesyon hükümetin ve bankaların çok başını ağrıtacak. İlkin, satışlar çok yavaş. Ocak?da satışlar bir önceki yılın aynı ayın göre sadece %1.7 artarken, mesai günü sayısına göre düzeltilirse, %5 düştü. Trendi görebilmek için 3 aylık hareketli ortalamaları çizdik. Satışlarda ivme çok zayıf. Ocak?ta ikinci elde biraz toparlanma var, ama toplam satışlar hala irtifa kaybediyor. Bu makaleyi yazma nedenlerimden biri de Dünya Gazetesi köşe yazarı Alaattin Aktaş?ın aktardığı saygın bir müteahhittin mektubu. Şöyle diyor: ?Sektör temsilcileri, konut satışlarına değindiğimiz yazılarımızdan sonra bazı ayrıntılara dikkat çektikleri bilgiler aktardılar. İMKON-İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu Genel Başkan Yardımcısı ve Anadolu Yapım Müteahhitleri Federasyonu Genel Başkanı olan bir müteahhit okurumuzdan, Ali Aydın?dan bir mektup aldık. Aydın?ın aynı zamanda TOBB Türkiye Müteahhitleri Sektör Meclisi Başkan Yardımcısı olduğunu da belirtelim. Mektubunda özellikle ?mükerrer harç? uygulamasına dikkat çeken Aydın şunları söylüyor: ?Müteahhitler özellikle son yıllarda özkaynakları yetersiz olduğu için arsa temininde kat karşılığı sözleşmelere daha fazla ağırlık vermektedirler. Bu uygulamada müteahhit inşaatı yapınca kendisine düşen daireleri arsa sahiplerinden almak üzere sözleşme düzenlenir. Kat irtifakı da doğal olarak tapu kaydındaki arsa malikleri üzerine kurulur. Müteahhitler de arsa malikleri adına kurulan bu bağımsız bölümlerden kat karşılığı sözleşmelerine göre kendilerine ait daireleri almaktadırlar. İşte ilk el satış sayılarında (köpükleme de denilen) arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım (bölüşüm) konutları da yer almaktadır. Kat karşılığı sözleşmeye göre müteahhidin inşaatını yaparak hak ettiği bu daireler istatistiklere ilk el konut satışı olarak geçmektedir. Üretilen her dört konuttan birinin bu şekilde kat karşılığı sözleşmeyle oluştuğunu tahmin ediyoruz. Bu konuda bir istatistik de yok.? Ben yazanın yalancısıyım, bu tespitler doğruysa, konut satış istatistikleri birinci el satış rakamlarını abartıyor ve konut satışlarında daralma, yani resesyon var. Fiyat gelişmeleri de işkolunun sıkıntıda olduğunun somut işaretlerini taşıyor. 2017 yılında kalite iyileşmesinden arındırılmış TCMB fiyat endeksi reel olarak değer kaybetti. Ama (ek?teki) Hedonik Konut Fiyat Endeksi grafiğinde çok korkutucu bir detay var. İstanbul ve Ankara?da fiyatlar reel olarak hızla düşüyor. Bu büyük kentlerden pazar destek gelmeden, fiyatlar çok uzun süre tutunamaz. Satışlarda sıkıntının bir nedeni ipotek kredisi faizlerindeki artış: Bu konuyu da araştırdığınızda, karşınıza daha ürkütücü bir tablo çıkıyor. Artık ipotek kredisi talebini sadece kamu bankaları karşılıyor. Özel bankalar nerdeyse bu işten çekilmiş: Size Kredi Garanti Fonu icat edildiğinden bu yana hesapsızca bol-bulamaç kredi vermenin bankalarda mevduat havuzunu hızla tüketeceği ve bu yıl kredi verilemeyeceğini yazdım. İşte, ilk sonuçları görüyoruz. En riskli (çünkü çok uzun vadeli) olan ipotek kredisinde fişi çekmiş özel bankalar. Doğal olarak konut yapanlar 2017 yılında para kazanamamış. Bakın TUIK ne diyor: ?Takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi, 2017 yılı IV. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %12,7 oranında artarken, 2017 yılında bir önceki yıla göre %14,2 oranında arttı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış inşaat ciro endeksi ise bir önceki çeyreğe göre %0,4 oranında azaldı?. %14 ciro artışı maliyetleri bile karşılamaz. Bu yüzden sektöre kulak verdiğinizde halen faaliyet gösteren 200 bin büyüklü-küçüklü firmanın belki de yarısının bir-iki sene içinde tasfiye olacağı iddialarını duymadan geçemezsiniz. Peki bu durum değişir mi? Reel ücretler artmıyor, Fed?in sıkılaştırma politikası yüzünden Türkiye?de faizleri düşürmek imkansız, zaten bir türlü disiplin altına alınamayan enflasyon ve açgözlü arsa sahipleri de ucuz konut imal edilmesinin önünde engel. Bunlar konut pazarı için veba salgını gibi koşullar. Olacak muhakkak demiyorum, ama olmaz de denemez, bir sonraki aşama yatırım için alanların zararına mal boşaltması ve/ya müteahhittin halen 2 milyona vardığı iddia edilen boş konut stoğunu dampingle elden çıkartarak pazarda dengeyi iyice bozması bir olasılık. İnşaatçılar ve yatırım için tutanlar birbirleriyle negatif etkileşime yani fasit daireye girmesi pazarda kapitülasyon getirir, yani fiyatlar çok hızlı geriler. Bu kötü senaryoyu hesaba katmasak da, önümüzdeki 2-3 yıl içinde devlet teşviğine rağmen inşaat sektörü faaliyetinin gözle görülür ölçüde yavaşlaması kaçınılmaz. Bu durumda önce ekonomide ciddi sıkıntılar yaşayacağız. İstihdam yavaşlayacak, camdan demir-çeliğe kadar bir çok işkolunda talep eksikliği baş gösterecek. TUIK hesaplarında milli gelirin %7-8?ni teşkil eden bir sektörün fren yapmasını ekonominin kazasız atlatması kolay değil. Ek olarak, tam yekününü bilemem, ama 10-15 milyar dolara vardığı iddia edilen zordaki inşaatçıların kredileri nasıl geri ödenecek? BDDK?nın göz yumması sayesinde bu krediler ötelenir de, bankalarda likidite tükeneceği için diğer alanlarda krediler iyice pahalılaşır. Ev alacakları güneşli, biz ekonomistleri ise zor günler bekliyor. Kaynak: Para Analiz / Atilla Yeşilada

Tebernüş beyİ İnşaatta son durumu özetleyecek olursak.....2009?dan bu yana en karlı yatırım aracı olan konutta oyun bitti, artık fasulyenin zararı günleri geldi. Yükselen faizler ve gelecek yıldan itibaren yavaşlaması beklenen harcanabilir gelir dünyasında bu kadar konut ve ticaret merkezini elden çıkartmak veya kiraya vermek mümkün değil. Damping devam edecek. Finansmana sıkışan ve gittikçe yükselen faizlerde kredi alamayan, ya da kredisini çeviremeyen inşaatçılar da işleri tasfiye edip sektörden çıkacak. İnşat, gayrimenkul ve konut sahipliği milli gelirde nerdeyse %9 paya sahip. Ayrıca Türkiye?de hemen hemen her işkoluna dokunuyor. Çimento, cam, demir-çelik, toprak mamulleri, tahta, sayın işte. Ve tabii en önemlisi de istihdam. Tüm bu faaliyet kollarında 2018?den itibaren yavaş fakat kalıcı bir talep daralması gözleyeceğiz. Her balon patlayarak sönmez, bazıları da gaz kaçırır. Türkiye?de olan da budur. Konut balonu gaz kaçırarak sönüyor, ardında onbinlerce mutsuz ?yatırımcı? ve yüzlerce kolay kar beklentisi ile sektöre giren, hesapsız inşaatçı bırakarak. iyi çalışmalar.

Uzun bir aradan sonra işlerimin yoğunluğundan dolayı buradaki yorum ve fikirlere pek zaman bulamadım.Şimdi Fırsat bulmuşken Türkiye de gayrimenkul piyasasının geleceği ile ilgili iki nokyata işaret etmek istiyorum. 1-Önümüzdeki 2018 yıl sonu 2019 yıl başına kadar Özellikle İstanbul ve diğer büyük şehirlerde olmak üzere yeni imarlı Konut fiyatlarında Enaz %10-25 arası bir oranda düşüş bekliyoruz.Sebepleri Dünya ve Ortadoğunun siyasi çalkantılı yapısının Bizi epeyi etkileme riskinin olması.Bu konu çok detaylı anlatılması gereken bir konu olmakla beraber Ülkelerin siyasi ekonomik yapıları ve stratejileriyle alakalı bir durum.. 2-Türkiye de Yeni trend ekilebilir gelir getiren Araziler. En az 2 yıl bu gayrimenkul arazi piyasasındaki yükseliş trendinin enflasyonun üzerinde ve artı enaz %10 bir değer artışıyla bu devam etmesini bekliyoruz. son olarak gayrimenkul piyasasında genel görünüm bu.ancak her piyasada olduğu gibi istisnalar olacaktır.Örneğin %10 ekside olan bir günde Borsada bile o gün %10 artış yapan hisse de vardır.Sağlıcakla kalın.

İyi Akşamlar Tebernüş bey. Türkiye bir Deprem ülkesi.İsteyen bu siteden,bölge bölge fay hatlarını ve yüksek risk alanlarını görerek değerlendirebilir.Görüldüğü gibi kuzeyde köprünün olacağı lapseki gibi Çanakkale bölgesi bu fay hatlarının dışındadır. Çanakkale bölgesinde evet iyi bir Hikaye var; :)) 1915 Çanakkale köprüsü.Dediğiniz şekilde orta ve uzun vadede iyi prim yapacaktır mutlaka.Çünkü Osmangazi köprüsü ve Yavuz sultan selim köprüsü gibi emsalleri de ortadadır.Benim bu bölgeden alım yapacaklara Naçizane Tavsiyem Şudur;Herşeyden önce bahsi geçen bu iki köprünün olduğu bölgelerin özgeçmişini ve zaman içerisinde aldıkları kazanç değerlerini öğrensinler.Sonrasını ve büyük resmi zaten çok rahat göreceklerdir.Yoksa birileri burdan rant sağlama adına yatırım amaçlı alım yapmaları ile heyecana gelip sürü mantığıyla hareket etmelerini hiç tavsiye etmem.Ayrıca dediğiniz gibi alırken kazanmaya baksınlar.ve tabiiki en az 5 yıl gibi bir vadeyi de gözönüne almalarını tavsiye ederim.iyiçalışmalar.

iyi pazarlar tebernüş bey;pek çok yazınızda link olarak ?emlakçılarda güven sorunu? yazısını dile getiriyorsunuz.Tüm emlakçıları dahil ederek gönderme yapmadığınızı biliyorum.Güzel dürüst mantıklı ve vicdanlı çalışan pek çok emlakçı vardır.İçlerinden birkaç tanesi hatta pek çoğunun karşıdakini aldatma matığıyla üçkağıtçılıkla para kazanma isteğini de tamamına mal edemeyiz.Benim bu konuda tavsiyem ve uygulamam şudur;Bir gayrimenkul almadan önce çok ciddi araştırma yaparım.1- internette; lokalizasyon-mevki,fiyat özellikle m2 fiyatını araştırırım.Çanakkale (en son yatırım yaptığım yer olduğu için bu örneği veriyorum.)de aynı durumu uyguladım.Önce internette 2003 tarihli yazılardan başlayıp,(o zamanlar bir heyacanla köprünün adını duyupda yatırım yapanların pişmanlıklarınıda) bu günlere kadar bu köprünün ve yerleşim alanları hakkında bir önfikir edindim.Resmi sayfaları açıp okudum.Bu konuda yakın çevremde olan ve aynı düşüncede ve davranışta olan arkadaşlarıma yatırım konusunu açtım,yapıcı Tartıştık.El elden üstündür:)İki arkadaşım bu konuya ciddi yaklaştı,hatta sonra 2 si de yatırım yapanlardan oldular.2.aşamada sahaya çıktık.Bu bölgeyi 2 ay boyunca belli aralarla gezdik.Ben 4 kez ziyaret ettim.Emlakçıların çoğuyla ahbap olduk diyebilirim.Gerçi bu bölgenin emlakçıları daha acemiydiler ? Çünkü fiyat konusundaki pek çok gerçeği kendi ağızlarından duyduk.2-saha çalışmasını Çanakkale bölgesi adına çok geniş bir alanda yaptık.(bir ara yazdığım yazıda başka bölgelerinde çok iyi prim yapacağını bu çalışmalar sonucu keşfettik)Başta Küçükkuyu dan başlayıp ezine ordan kuzeye doğru Çanakkale merkez,kocaveli,kemikalan,suluca,lapseki,çardak ve adatepeye kadar boğazın Anadolu kısmını gezdik.Avrupa yakasına pek bakmadık sebep olarak 2 nedeni var;1-sit ve askeri alanın fazlalığından dolayı yeterli yerleşim yerinin olamayışı ve 2-Güneyliden geçen ve saroz körfezinin tabanına kadar uzanan deprem fay hattının olmasından dolayı yüksek kat ve yerleşimin kısıtlı olabileceğinden.Daha sonra bu bölgelerin fiyatlarıyla ilgili internetten ön çalışma yaptık.alt ve üst sınırları belirledik.Sonra kararımızı verdik;bu yatırımı ne amaçlı yapıyoruz.Sadece paramı.! hayır değil.İlerde(emekliliğimize yakın) bu bölgeye yerleşip bir çiftlik hayatı yaşayacakmışız gibi yerler bulmaya gayret ettik.Ve buldukta.yani Bir B planımızda oldu. bu bölgeye yapılacak yatırımların olumsuz hallerini düşünerekten atıl hale getirmemek için ilerde değerlendirebileceğimiz yerler olmasına çok önem verdik.Pişman olmamak adına ? Sonrada uygun yerleri uygun fiyata bularak(bu konuda pek çok görüşme yaptık) satın aldık.Bunu şu nedenden dolayı anlattım;Yatırımcı akıllı ve mantıklı yatırım yaptığı sürece zarar etmez.Ayrıca heyacana gelmeden bilinçsız yatırımlardan uzak durarak hem spekükalatif şişkin fiyatların oluşmasının önüne geçmiş olur hem de bu sektörde işini ciddi ve vicdanlı yapan emlakçıların daha çok yer almasını sağlar.Umarım bu yazdıklarımın yatırımcılar nezdinde bir parça faydası olur.İyi çalışmalar diliyorum.

İyi günler tebernüş bey.Soruma hemen cevap vereyim.Uygundur.Ancak;Sabit Döviz geliri olanlar için. Bu dönem Ev arsa arazi alımı için en uygun zamandır diyorum.Çünkü;Dövizin artması kısa vadede GM piyasasını olumsuz etkiler ve kısıtlı gevşemeler olabilir.Ancak orta vadede GMlerin fiyatı; girdilerin artması ile maliyet artışı ve yeni fiyatlara toplumun idrakı gibi nedenlerden dolayı aradaki döviz kurundaki artış farkını yakalar.Geçmişte buna benzer pek çok piyasa koşullarını yaşadık ve gördük.Kısaca Sabit döviz geliri olanlar için bu dönem gayrimenkul piyasası ciddi kazanç getirmesi yönünden çok uygun zamanlardır. Ayrıca;Çanakkale bölgesi ile ilgili olarak şu konu yada değinmeden geçemeyeceğim.Bir yerin Tapu dairelerindeki yoğunluk eğer devletin yatırımı gibi Kesin olan Büyük yatırımlar dan dolayı yaşanılıyorsa bunda şaşılacak bir durum olmaz.Çünkü; Bu yatırımlar sadece okul yada üniversite veya fabrika veya veya hastane gibi düşük ölçekli tekli yatırımların beklentisi değildir.Devlet eli ile Bu köprü ve bağlantı otoyolarının yapılması o bölge nüfusunun hızla artmasına ve bu yukarıda bahsettiğim yatırımların tümünün bir arada olması nedeniyle ciddi bir yatırım ve yaşam bölgesi olacağındndır.Türkiyemizin doğusundan batısına kadar pek çok şehirlerde bunun pekçok örneği var.Daha 4-5 yıl önce gezdiğim gördüğüm şehirlerin ne kadar hızlı geliştiklerini Dağın başı diye nitelendirilen yerlere devletin alt yatırımları öncülüğünde nasıl yeni ve modern şehirler kurulduğunu gördüm.1-2 tl/m2 satılan bu arazilerin şuan 100tl/m2 fiyatlarından satıldıklarını ve yatırımcılar tarafından alınıp yeni yeni modern yapılarla oturuma açıldıklarını gördükçe,Çanakkale bölgesinde yapılan bu Büyük devlet yatırımının buradaki fiyatları yeterli düzeye gelmediğini ve hala komik durumda arazi fiyatlarının var olduğunu söylemeden geçemeyeceğim. Neden mi? Çünkü Bu fiyatları alım için hala çok uygun olduğunu rahatlıkla söyleyebirim.Not;Tebernüş bey Biliyorsunuz ben bu sektörde bir üniversitede akademisyenim.Arkadaşlarım da öyle.geçen bir yazımda suluca bölgesiyle ilgili bir rakam telaffuz etmiştik.Ancak yaptığımız retrospektif yani geçmişe yönelik ve örnekleme yöntem çalışmalarımız ile suluca bölgesindeki bu arazi fiyatının önümüzdeki 5 yıl içinde 375 tl/m2 olacağını tahmin ettik ve o arkadaşımız o satıştan vazgeçti.Bunu da açıklayıcı bilgi olarak vermek istedim.İyi çalışmalar diliyorum.

Tebernüş bey iyi günler.Burada yazılan yazıları fırsat buldukça okuyorum.Bazı yanlış anlamaları ortadan kaldırmak için şu konulara el atmadan geçemeyeceğim; Kiracı mecbur sebepler olduğu veya doğduğu taktirde evi zamanından önce; ev sahibine en az 1 ay önceden bilgi vererek evi boşaltabilir.Burada bu tür sorulara verilen avukat yanıtlarını gördükçe adliyelerimizde neden bu kadar çok dosya olduğunu anlıyorum.Tabii ki avukatlar burada yazılan bu tür sorulara her cevap da olduğu gibi "Hak kaybı olmaması adına bir avukata danışın-tutun" derler.Para kazanmak onların da hakkı. ancak Bir pireyi deve etmemek adına en başından "diyalog ve iyi niyet ile davranmak" esas olmalıdır.Yoksa Kiracı o evden zamanı gelmeden çıkmak istese pek çok yolu var.en başta kiracılığın sorumluluklarını yerine getirmez.Yani kirayı ödemez. 1 ay 3 ay 5 ay.ne oldu? Ev sahibi uğraşsın bakalım.burda kim kayba uğradı.Diyaloğ diyaloğ diyaloğ diyorum.iyi niyet diyorum.Çünkü biz insanız.adamın tayini çıkmış yada daha uygun bir ev lojman vs bulmuş ise tabii ki çıkacak.O evini o eşyalarını taşıtmak sanki çok kolay alınan bir kararmış gibi ev sahipleri burada bu konuya hiç değinmeden geçiştiriyorlar.adam Parayı sokakta toplamıyor.Ev sahibi olarak evin madem bu kadar kıymetli; o zaman yeni kiracıyı zaten az bir zaman( 1 ay) kaybına dahi uğramadan bulursun.Kimse kimseyi zoraki sen bu evimde zorla oturacaksın diyemez.Avukat tutacak kimse de kayba uğrar.hem zaman kaybına hem de para kaybına.(avukat ücretlerinin ne kadar olduğunu burada yazan arkadaşların hiç haberi yok sanırım.,bilmiyorlar galiba.Çaresiz kalan insandan yararlanmak çok kolaydır Tebernüş bey Bu platformda YAZILANLARIN TÜMÜ DOĞRU DA DEĞİLdir.Bu konuda okuyucuları bilgilendirmek-bilinçlendirmek en uygunudur.Umarım ne demek istediğimi üzerinize alınmadan anlamışssınızdır.Not;1-Benim 3 adet kirada olan evimden kim ne zaman çıkmak isterse istesin,yeter ki çıkacağını bana bir ay önceden haber versin.Bu taktirde o eve yeni kiracıyı bulmamda hiçbir sıkıntı yaşamam ve yaşamadım da.Ayrıca izmir deki bir evimde kiracı 3 yıldır oturmasına rağmen(artışlar Tefe+Tüfe ortalamasına göredir.) yok kira düşük kaldı diye de kiracıyı çıkarma gibi bir terbiyesizlikte de bulunmadım.Burdan ev sahiplerine Her konuda anlayışlı olmalarını salık veririrm.2-Çanakkale köprüsünün yapılacağı bölge ile ilgili olarak da şunu söylemeden geçemeyeceğim;Yakın çevremdeki akademisyen arkadaşlarımdan 2 sine arazi aldırttım.Daha önceden ben de alırken kazanacak şekilde almıştım.Şimdi bana arkadaşlarım şu soruyu size de sormamı istediler;Lapseki suluca bölgesinden tam 5 ay 17gün önce 27tl/m2 aldıkları araziyi( 23.740 m2) 58tl/m2 den almak isteyen hazır müşterisi varken satalımmı diye? Ben tutun dedim çünkü emsallerinden 75 tl den aşağı yer yok.Sizin fikrinizide burdan almak isterim. İyi çalışmalar.

Tekrar selamlar Tebernüş bey;Bu açıklamalardan dolayı bir analiz yapma ihityacını musaade ederseniz yapacağım.Bahsi geçen konut konusu Ülkemizde olduğuna göre Türkiyemizin ilgili son ekonomik göstergelerine göz atmamız şart oluyor.1-Türkiye büyüdükçe konut fiyatları artıyor(bkz.son 14 yılın verilerine).ancak 2012 den beri büyümeyi ortalama %4 ü zor tutturuyoruz.Dünyanın yavaşlaması bahane edilebilir ancak 2015 yılında olduğu gibi cari açığın en önemli kalemlerinden olan petrolun %60 dan fazla düştüğü bir yılda(1946-2016 yılı petrol ortalama değeri 41,78 usd.önümüzdeki yıllarda büyük olaylar olmazsa bu seviyenin üzerine çıkması mümkün gözükmüyor) bu tür açıklamalar pek samimi olmadığı gibi daha fazla büyümemiz gerekmez miydi? Büyümenin olması için özel sektörün düzenli ve önünü görerek yatırımlar yapması ile işsizliğin azaltılması gerekiyor.2015 yılında maalesef özel sektör de bırakın büyümeyi, art niyetli iflas ertelemeler ile şirketler küçülmüş. oysa kamu harcamaları artmış. ülkemizin 2016 yılı büyüme tahmini %2,6 a gerilemiş durumda. Dünyada 17.ekonomik güç olan bizler şuan 19.sıraya düşmüş bulunuyoruz. BDDK verilerine göre de kredilerde yavaşlama (özel sektörün çarkı bank kredileri ile döner) söz konusu. Büyüme ile ilgili son söz; Türkiye?nin çok acil ihtiyacı olan özel sektör yatırımları ve ihracata dayalı büyümesi gerekiyor. Ancak henüz ufukta bu görülmüyor.2-Bildiğimiz gibi Mart ayı toplantısında, FED yetkilileri faiz oranında herhangi bir değişikliğe gitmeyerek yüzde 0.25 - 0.50 aralığında sabit bıraktılar. FED başkanı Yellen, faiz artışı için her toplantının canlı ihtimal olduğunu konuşmasında önemle vurguladı. Yellen ekonomik büyümenin devam ettiğini ve iş gücü piyasasında iyileşme yaşandığını konuşmasında vurguladı. FED geçen Aralık ayında, 2006 yılından bu yana ilk faiz artışı yaparak faiz oranını yüzde 0-0.25 aralığından yüzde 0.25-0.50 aralığına yükseltmişti. Daha önce de bahsetmiştim; Fed in düzenli faiz artırımının şuan tek göstergesi ABD deki enflasyon.%2 nin üzerine çıktığında düğmeye basılmış olacak. Bu yılın 3.çeyreğine kadar faizin artırılmayacağı.3-Petrol fiyatların 40 dolara gerilemesi ile cari açık şimdilik gündemden çıktı, ama turizm sezonunun kötü geçmesi halinde yeniden problem olabilir. Öte yanda dış finansman konusunda ilk iki ay boyunca Türkiye gibi Gelişmekte Olan Ülke (GOÜ) banka ve firmalarına neredeyse tamamen kapanan küresel kredi, bono ve tahvil pazarlarının kapıları Mart ayında sonuna kadar açıldı. Türkiye?de büyük bankaların bono ve tahvilleri alıcı bulacak, ayrıca reel sektörden Koç, TTelekom, Turkcell, Sabancı gibi dev kuruluşlar artık cazip faizlerle kağıt ihraç edebilecekler. Kısmen de olsa cari açık sorununa çözüm aralandı.4-Euro Bölgesi'nde krediler Şubat ayında 2011 yılından bu yana görülen en hızlı artışı yaşadı. Konut piyasamızda önemli bir kaleme sahip olan Gurbetçilerimizin gayrimenkul yatırımlarının olacağının ve devamının artar nitelikte olmasını sağlayacak önemli bir gelişme.5-Altın;en güvenilir liman olması nedeniyle yastık altı tabiri kullanılır. Son zamanlarda altının 1200 dolarların üzerinde seyretmesi aslında FED ve diğer merkez bankaların bastığı fazla para foyasının örtbas edilmesi içindir. Faizlerin artırılması ile altında sert düşüşler(onsu 500 dolarlara kadar) görebiliriz.6-Terör olayları ve Rusya konusu Turizmi kötü etkiledi. Güvenlik endişesiyle yüksek harcama yapan turistlerin sayısı azalacak. Bu yıl cari açığın en önemli etkenlerinden biri turizm gelirinin düşmesi olacak. Tabii ki bu Güvenlik endişesi Yabancıların özel sektörümüze olan yatırımlarının önüne de engel olabilir. 7-Gelelim son olarak KONUT konusuna; TCMB?ye göre konut fiyat artış hızı Ocak itibarı ile %17.50.Buna göre, bir yıllık reel fiyat artış hızı %3.5 civarında. Öncelikle, kimsenin Türkiye?de ipotekli işlemler dışında konut satışlarında gerçek fiyatı bilmediğini biliyoruz. Çünkü vergiden kaçınmak maksadı ile tapuya eksik fiyat bildiriliyor. Emlakçılardan fiyat alsanız, onlar da piyasayı hareketli göstermek için yüksek fiyat söylüyor, ya da alıcı-satıcı arasında son pazarlığa hakim değil. Türkiye?de konut talebi ne kadar olmalı? Bunu az-çok hesap edebiliyoruz. Senede 650 bin civarında evlenme, 300 bin civarında da boşanma var, 800 bin kişi de işgücüne katılıyor. Nerden baksanız en az 1.5 milyon yeni konut lazım. Ancak her işe girende konut alacak değil. Ortalama 1 milyon konuta ihtiyaç var diyelim. Konut da ilginç olan fiyatların bu kadar artması. Yabancıların gösterdiği müthiş ilginin konut fiyatlarını yükselttiğini düşünenler de gaza geliyor. 2015 içinde yabancıların toplam konut pazarında payı %2.5?u geçmedi. (Ancak bu yüzdeye gurbetçiler dahil değil.Ayrıca,2013 deki TL nin değer kaybı neticesinde konut fiyatları döviz bazında ucuzlamış ve yurtdışı gurbetçilerden konut da ciddi satın almalar olmuştur). Peki kim alıyor bu kadar konutu? Bizde ki para politikası sayesinde Konut bir Yatırım aracı. Fiyat her yıl artıyor, bir de kentsel dönüşümden dolayı gittikçe yükselen kira getirisi var, zenginler açısından finansal yatırımlara alternatif bir yatırım. Konut aynı zamanda enflasyona karşı da mali birikimlerin sağlayamadığı korumayı sağlıyor. Yani faizler düşük kaldığı sürece konutta fiyat artışı devam eder. Yani konut şuan en sağlam yatırım. Çünkü; Biz Türklerin konut alımında geleneksel bir kutsanmış durumu söz konusudur bunda konutun hiç kaybettirmemiş olduğu gerçeği de bunu destekler niteliktedir. Yani Balonda patlasa hiç kimse aldığı fiyatın altında konutunu satmaz. Kira geliriyle idame eder. Dolayısıyla konut, Halkımız uzun vadeli düşündüğü bir yatırım olduğundan dolayı Fiyatlarda sert düşmeler olmaz, ancak durgunluk söz konusu olabilir.Kısaca Sayın Tebernüş Bey;Bu analizlerin ışığında SON SÖZÜM sizin analizlerinize fazlasıyla katılıyorum ve önümüzdeki 10 yıl da konuttaki kazanç, geçmiş 10 yıldaki kazanç dan az olmayacağına yine katılıyorum. Bu arada gayrimenkul piysasın da durgunluk söz konusu olduğunda lokasyon bazlı butik inşaatlar yapan şirketlerin en az etkileneceğini ve beklentilerin olduğu (metro vs) semtlerdeki konut fiyatlarının bu durgunluğu da geçmiş yıllarda olduğu gibi takmayacağını fiyatların yükselmeye devam edeceğini belirtmek isterim. Bir atasözü der ki ?Zararın neresinden dönülürse kar?dır.? Sağlıcakla kalın.

Tekrar selamlar Tebernüş bey;açıklamalarınız için tşk ederim. sorularınıza kısaca cevap vereyim.1-Fed 2008 den beri uyguladığı her genişlemede(QE1,2,3 ve 4) Hazine kağıdı ve Mortgage?e dayalı türev ürünlerini satın aldı ve karşılığında ne kadar para verdiğini açıkladı; Fed?in bilançosu 2008 yılında 900 milyar USD dolayındaydı, bugün 4,5 trilyon USD dolayında bulunuyor.Ancak bu paranın tamamı piyasada değil.Fed Amerikan ekonomisinde resesyonu önlemek için işsizlik,büyüme ve enflasyon(%2) hedefleri koydu.Şu ana kadar enflasyon dışındaki hedeflerine ulaştı.Ancak Fed'in bastığı paranın %75'i Fed'de rezerv olarak tutuluyor. Basılan paranın enflasyon yaratmamasının en temel nedeni bu zaten. Eğer fed faiz artırırsa ne olur? Fed?in faiz artışı gelişme yolundaki ülkelere yönelmiş olan fonların artık yüksek riske ayarlı yüksek getirilerden vazgeçip ABD tahvillerine ve diğer araçlara yönelmesine yol açacak. Bu durum, yani para çıkışları, Türkiye?nin de aralarında yer aldığı dış finansmana bağımlı ekonomilerde ciddi sarsıntılara yol açacak. Bir örnek olarak belirteyim. Türkiye?nin bu bir yılda çevirmesi gereken dış borç tutarı 170 milyar dolar. Yaklaşık 35 ? 40 milyar dolar da cari açık vereceğini tahmin edersek kabaca 200 ? 210 milyar dolar dolayında dış finansman ihtiyacı olacak demektir. Bu durum, Türkiye?nin niçin en kırılgan ekonomilerden birisi olduğunu ortaya koyuyor sanırım.2-Bankacılar para içinde oldukları için bu hassasiyeti görüp uyarma zorunluluğu hissettikleri için belki bu kadar konuşkanlar:)) Ayrıca konut kredi faizleri gibi gösterge faizleri elinde tutan Merkez Bankamızdır.Diğer bankalar sadece piyasa oyuncusudur 3-Türkiyenin şuan en büyük sorunu rekabetçi ve kaliteli ihracat yapamamasıdır.Bunu en başta iç dinamiklerle açıklamamız gerekir.ihracaat ürünlerini kaliteli kılmak,dış siyasi platformda ülke çıkarlarını ilk sıraya almak,yeni pazarlar bulmak ile ihracat sorunu aşılır.Negatif faiz ile kısa zamanda ve çok kısa süren bir iyileşme sağlanabilir ama bizde ekonomik dengelerin alt üst olması,bankacılık sektörünün batması riski de vardır.Türkiye ye biçilen rolün ne olduğunu bilemem ama Bizi;suriye ırak vs gibi 1916 da skyes picot anlaşması ile kapitalistlerin bu bölgeyi kağıt üzerinde çizilmiş ülkelerle karıştırılmaması gerekiyor.Çünkü;biz köklü bir imparatorluğun mirası üzerinde Kurtuluş savaşı vererek bu ülkeyi kurduk.Dolayısıyla suriye vs. gibi milliyetçilikten yoksun kurtuluş savaşı vermemiş ülkeler ile kendimizi karıştırmamalıyız.En başta da dediğiniz gibi, birbirimize sarılmak ve birlik olmayla bunu başarırız. 4- Bizdeki çek sistemi ve iflas erteleme iflas etmiş durumda.Bankalar bu konularda çok şikayetçiler. Reel sektör acil servisten, yoğun bakıma düşmesine izin verilirse ciddi sorunlar doğacak.İflas erteleme ciddi bir güven sorunudur.5- Küresel borsalarda negatif tahvil sürdürülemez bir durum. Bu rüya bitecek. Biterken birilerinin elinde dünyanın bu güne kadar gördüğü en büyük balon olan, tahvil balonu patlayacak.6-Fed in son 3 yıldır faiz artırmamasının nedeni enflasyonun hala %2 seviyelerine gelmemesidir.Ama eninde sonunda abd deki enflasyon hedefine ulaşıldığında bu artışlar başlayacaktır.son olarak şuana kadar yaşadığımız Şudur;Parasal genişleme oldu ve emlak fiyatları şişmeye başladı, borsada hisse senetleri olduğundan daha fazla değerlendi, bir takım türev ürünler türetilerek birçok varlığa dayalı işlem yapılıyor. Bunlar hep balonlardır. Bol paranın yarattığı şişkin talebin sonucunda ortaya çıkar. Para azalmaya başlayınca da patlarlar.Acı ama gerçek olan bu.Umarım sorularınıza cevap vermişimdir.